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明宇商服在管面積僅300萬(wàn)平方米遠低上市物企 第三方業(yè)務(wù)拓展遇阻2020年零中標
2021-11-19 09:51:22 來(lái)源: 長(cháng)江商報

首次遞表失效不足10天,物企明宇商服再度向港股IPO發(fā)起沖擊。

近日,明宇商服更新IPO申請材料并重新遞交招股書(shū),這是其第二次提交上市申請,其首度遞交招股書(shū)是在2021年4月28日,由于未獲港交所通過(guò),招股書(shū)于10月28日失效。

招股書(shū)披露,明宇商服最早成立于2004年,是一家來(lái)自四川省物業(yè)服務(wù)供應商,86.6%業(yè)務(wù)位于四川。根據中指院數據,明宇商服在2021年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中,綜合實(shí)力排名第75名,在四川省百強物業(yè)企業(yè)中,根據收益、純利和在管建筑面積計排名第六。

截至2021年上半年末,明宇商服在管建筑面積僅300萬(wàn)平方米,不足今年上市物企最低水平三成。近三年半,明宇商服業(yè)績(jì)逐年提升,純利累計為8027萬(wàn)元。

值得注意的是,今年5月,港交所公告稱(chēng)將提高主板上市申請人于三年營(yíng)業(yè)期的盈利要求,計劃于2022年1月1日起開(kāi)始執行。新規要求上市企業(yè)盈利須達到最近一年高于6000萬(wàn)港幣,最近兩個(gè)財政年度累計不低于9000萬(wàn)港元。

在管規模偏小且過(guò)度依賴(lài)于關(guān)聯(lián)方,業(yè)務(wù)地域局限性較大,客戶(hù)外拓方面成效不明顯或導致業(yè)績(jì)增長(cháng)乏力,明宇商服第二次IPO能否順利沖關(guān)還是要打個(gè)問(wèn)號。

在管面積僅300萬(wàn)平方米遠低上市物企

明宇商管于2004年6月29日成立,初始注冊資本為人民幣50萬(wàn)元。股權架構重組前,明宇商管由明宇實(shí)業(yè)集團100%控股,而明宇實(shí)業(yè)由張建明夫婦間接100%控股。

搭建股權上市架構后,張建明夫婦共持股93.3%,4.7%由物業(yè)高管團隊持有,瀚維咨詢(xún)有限公司創(chuàng )辦人朱瀚榮持股2%。

業(yè)務(wù)模式方面,明宇商服服務(wù)對象主要為商用物業(yè)類(lèi)型(如寫(xiě)字樓、多功能商業(yè)綜合體、酒店、公共物業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區),其次為住宅物業(yè)類(lèi)型(如服務(wù)式公寓及住宅社區)。截至2021年6月30日止六個(gè)月,明宇商服分別來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)、專(zhuān)項委聘及增值服務(wù)的收入占比分別為71.4%、21%、7.6%。其中,近年來(lái),來(lái)自增值服務(wù)收入占比呈現下降。

統計數據顯示,2021年至今,成功登陸資本市場(chǎng)的11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規模集中在1000-3000萬(wàn)平方米,營(yíng)收最低為1.39億元。

而數據顯示,2018-2020年及2021年上半年,明宇商服在管建筑面積分別約150萬(wàn)平方米、170萬(wàn)平方米、290萬(wàn)平方米、300萬(wàn)平方米。明宇商服的在管規模不及今年上市物企最低水平的三成,且其中超過(guò)六成的面積來(lái)自關(guān)聯(lián)方。

明宇商服對母公司明宇集團的依賴(lài)度較高。截至2021年6月30日止,其來(lái)自明宇集團的在管面積為195.7萬(wàn)平米,占公司總在管面積的66.3%;來(lái)自獨立第三方的在管面積為99.6萬(wàn)平米,占比為33.7%。

對于業(yè)績(jì)過(guò)度依賴(lài)母公司所帶來(lái)的風(fēng)險,明宇商服也表示:“明宇集團營(yíng)運或其開(kāi)發(fā)新物業(yè)能力的任何不利發(fā)展或會(huì )影響我們獲得新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、酒店后線(xiàn)集成服務(wù)協(xié)議及其他服務(wù)協(xié)議的能力。倘若我們無(wú)法及時(shí)或以有利條款自其他來(lái)源取得物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議以彌補業(yè)務(wù)流失,則我們的增長(cháng)前景可能會(huì )受到重大不利影響。”

去年投標第三方物業(yè)中標率為零

目前明宇商服提供的物管服務(wù)只限于四川成都、南充,以及吉林省長(cháng)春三地,且主要位于四川。如今年上半年,其物業(yè)在管面積的86.6%都位于四川。同時(shí),明宇商服在業(yè)務(wù)外拓方面成效不明顯。近幾年明宇商服在第三方物業(yè)市場(chǎng)加大開(kāi)拓,但中標率卻不穩定。

招股書(shū)風(fēng)險披露,2018-2020年及2021年上半年,明宇商服分別擁有三項、五項、六項及六項由獨立第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理項目,分別參與了1次、15次、11次及4次由獨立第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理項目的招標及投標過(guò)程,相應期間的中標率為100.0%、6.7%、零及25.0%。地域上的局限性以及業(yè)務(wù)外拓方面不穩定,使得明宇商服無(wú)論是增長(cháng)空間,還是抗風(fēng)險能力都難免受到制約。

業(yè)績(jì)方面,招股書(shū)顯示,2018-2020年及2021年上半年,明宇商服實(shí)現收益約8390萬(wàn)元、8860萬(wàn)元、1.05億元和6020萬(wàn)元;純利為1720萬(wàn)元、1730萬(wàn)元、3150萬(wàn)元、1427萬(wàn)元;毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%、44.5%、42.2%。

值得注意的是,今年5月,港交所公告稱(chēng)將提高主板上市申請人于三年營(yíng)業(yè)期的盈利要求,計劃于2022年1月1日起開(kāi)始執行。這條新規,意味著(zhù)企業(yè)的IPO門(mén)檻將被大大提高。

新規要求上市企業(yè)盈利須達到最近一年高于6000萬(wàn)港幣,最近兩個(gè)財政年度累計不低于9000萬(wàn)港元。有市場(chǎng)人士計算,在物業(yè)行業(yè)相當于年收入高于6億港元,假設基礎物業(yè)服務(wù)占比80%,物管公司在管面積需在2000萬(wàn)平方米以上。這樣看來(lái),明宇商服300萬(wàn)平方米的在管面積的規模,上市難度愈發(fā)困難。

業(yè)內分析師認為,如果錯過(guò)年底這個(gè)上市窗口期,一旦拖到明年,明宇商服上市難度將大幅增加。(長(cháng)江商報記者古海)

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